Mar vive en Corazón de María, en Prosperidad, el barrio más al sur del madrileño distrito de Chamartín. Tiene dos hijos y una vivienda heredada de sus padres. Ella creció en el barrio, se mudó y volvió cuando murieron sus padres, pero la casa se le queda pequeña ahora que los niños crecen. Quiere quedarse en la zona, pero lo ve inviable. Trabaja en una multinacional, con un sueldo medio de Madrid al que se le suma el de su marido. Viven sin necesidades. Pero el barrio ‘está imposible’ y sabe que si quiere algo más amplio, pasar de dos a tres habitaciones, sí o sí se va a tener que marchar.
La diferencia de precios entre una casa de dos a una de tres habitaciones es de 189.000 euros, en el caso de la compra, o de casi 300 euros al mes, en el caso del alquiler, según los datos que proporciona la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate. A eso hay que sumar el alquiler de una plaza de garaje en un barrio en el que se aparca mal y muchos inmuebles no cuentan con parking en el edificio: los precios no bajan de 80 euros y alcanzan los 120 en los diferentes anuncios en Idealista.
Históricamente, este ha sido un barrio familiar, lleno de servicios. Un barrio, donde la panadería, la farmacia, la academia de inglés, el dentista y la frutería están a escasos pasos caminando. Los colegios, públicos o concertados, también se encuentran en un radio cercano a pie. No es especialmente bonito, la arquitectura es propia de los años 60 y 70, edificios con ladrillo vista en muchos casos y toldos verdes de esa clase trabajadora con aspiraciones que diseccionaban el investigador Pablo Arboleda y el fotógrafo Kike Carbajal en un fotoensayo.
El barrio podría clasificarse como humilde si se compara con sus colindantes: limita al oeste con El Viso, lugar de residencia de la jet set de Madrid, al norte con Ciudad Jardín, un enclave donde abundan los chalés millonarios, y al sur con el distrito de Salamanca, el más lujoso de la capital por antonomasia. Lo que era un pequeño oasis en un mundo rodeado de lujo ha cambiado, principalmente por los proyectos de nueva construcción que se están instalando en el barrio, causantes del impulso en los precios.
Ubicación del barrio de Prosperidad, en Madrid. / Nacho García
Los precios han subido un 85% en Prosperidad
El precio de la vivienda se ha disparado un 85% en Prosperidad en los últimos diez años: una casa tipo de 80 metros cuesta ya más de 480.000 euros, atendiendo a que el precio del metro cuadrado está ya por encima de los 6.000 euros. Según los datos de Brains Real Estate, un piso de una habitación vale de media 355.00 euros, uno de dos roza los 515.000, uno de tres supera los 700.000 y los de cuatro o más se alejan con fuerza del millón de euros.
Marco y Elba llevaban 11 años viviendo en el barrio. Les pasó como a Mar, que tuvieron hijos y quisieron ampliar su espacio. Después de la pandemia, una vivienda de dos habitaciones con dos niños se les quedaba pequeña. Miraron y miraron, pero no encontraron nada por debajo de los 700.000 euros con garaje incluido. No buscaban una urbanización con piscina, pero sí que tuviera un espacio común donde respirar y correr en caso de que llegara otro momento de crisis. De esto hace tres años. Hoy, uno de esos pisos por los que pujaron se vende por ‘el millón’, explica Marco, que sigue mirando de vez cuando cómo siguen los precios.
La situación es aún más cruda en el mercado del alquiler. Desde 2015, arrendar una casa es un 94% más caro. Un piso tipo de 80 metros cuadrados cuesta alrededor de 1.800 euros y en los diferentes portales inmobiliarios no hay ninguno anunciado por debajo de 850 euros al mes aun siendo estos de una habitación. Los inmuebles de tres habitaciones se anuncian de media por encima de los 2.000 euros y los de cuatro o más por encima de los 3.000 euros.
La obra nueva
La situación de la vivienda de obra nueva en el barrio no es diferente a la del resto de España, es escasa y (muy) cara. Actualmente, en Idealista apenas hay tres pisos: un apartamento de 97 metros cuadrados en planta baja por 560.000 euros, otro bajo, este de 107 metros cuadrados, por 647.000 euros, y un ático de casi 200 metros cuadrados y tres habitaciones por más de un millón de euros y medio. Según Brains Real Estate, en los últimos diez años apenas se han levantado en la zona 316 casas, algunas de ellas reconversiones de activos en desuso.
Solar en el barrio de Prosperidad, donde Grupo Impar está promoviendo 64 viviendas / Xavier Amado
Este es el caso de la mayor operación del barrio, la compra en 2017 de la gestora Momentum y el fondo HMC de un edificio de oficinas propiedad de BBVA por 34 millones de euros, donde se desarrollaron un centenar de pisos a precios por encima de los 4.000 euros metros cuadrados, una cuantía hoy en día ridícula. Otro de los grandes grupos promotores presente en Prosperidad es Grupo Impar, gestora de capital venezolano detrás de algunas de las grandes urbanizadoras de lujo de la capital. Aquí esta compañía está construyendo una promoción de 64 viviendas en Colonia Jardín Alfonso XIII. El tercer gran proyecto que se ha desarrollado en los últimos años se ubica en el número seis de la calle Corazón de María, un antiguo edificio también reconvertido en viviendas, en este caso liderado por Renfila. Uno de los áticos fue comprado por el streamer El Xokas, que aseguró haber pagado más de dos millones de euros por un dúplex, equivalente a 11.500 euros por metro cuadrado.
Otra vecina del barrio, Raquel, lo ha dado ya por imposible. Lleva una década en la zona y ha estado dos buscando. ‘Hemos tirado la toalla’, cuenta. Es directora de oficina de banco. Su sueldo, dice, no es de los más bajos cuando lo comparte con sus conocidos. Y a pesar de eso, no puede y no quiere, se rebela y da ‘por perdida’ la compra en este barrio. ‘Es la inversión más importante de tu vida y tienes que decidir en apenas diez minutos’, se queja. A ella le ha llegado a pasar que una vivienda que se vendía por 400.000 euros, ante la alta demanda, haya pasado sobre la marcha, en apenas una mañana, a costar 440.000 porque la dueña se dio cuenta de que podía venderlo por más. De eso hace también tres años. Hoy, ese piso cuesta cerca de los 700.000 euros. ‘Los precios son una barbaridad. Los pisos, caros, no muy grandes, de no más de 80 metros cuadrados, para reformar… Si a lo que compro le sumo la obra, los gastos, los impuestos que tienes que pagar después, los seguros obligatorios para la hipoteca… La compra solo puede ser rentable si los precios siguen subiendo’. Y por suerte o por desgracia, a ella ya le pasó. Compró por un precio razonable antes de la burbuja inmobiliaria de la primera década del 2000 y tuvo que vender después por mucho menos: ‘Puede pasar’.
